他の税理士先生から、直接、間接で、
「確定申告の譲渡所得だけ計算してもらえませんか？」
というご相談・ご依頼を頂く事があります。
※一般の方からの譲渡所得のみのご相談はお受けしておりません。
そのなかで多いご相談として、
「譲渡所得を計算するときの取得費が分からないから、市街地価格指数（しがいちかかくしすう）」を使いたいんだけど、どうすればいいの？」
というものが挙げられます。
個人が不動産を売却して、利益（売却益）が出ていた場合、売却益の約2割（保有していた期間が短い場合は約4割）の税金（所得税）がかかります。
※いわゆる「譲渡所得税」というやつです。
この場合、購入時の売買契約書（土地・建物の購入金額が分かる資料）、建築請負契約書（建物の建築金額が分かる資料）があれば問題ないのですが、数十年前の契約書が見つからない場合も多いものです。
この場合、どうすればいいのでしょうか？
色々な方法が考えられるのですが、どうしても分からない場合、最終手段？として、「市街地価格指数」を使う方法が挙げられます。
今回は、この方法について解説してみたいと思います。
※本記事は個人的意見・個人的見解を多分に含んでおります。実行する際は、必ず税理士等の税務専門家に相談してください。
※市街地価格指数の書籍を店頭販売している書店「政府刊行物センター」にて。
譲渡所得を計算するときの計算方法とは？
税理士にとってはいまさらなのですが、譲渡所得は次のように計算します。
「収入金額(売却代金)」－「取得費(購入金額)」－「譲渡費用」
ところで、取得費は、次の方法で計算することになっています。
- 原則的な方法
実際の取得費（＝購入金額・建築金額）で計算する - 特例的な方法
概算取得費（収入金額×5％）で計算する
実際の取得費が分からない場合は、特例的な方法である概算取得費で計算することになります。
ですが、概算取得費は「収入金額×5％」で計算しますから、収入金額（＝売却代金）のほぼ丸々の金額（収入金額の約95%）が売却益となってしまいます。
そうすると、実際の取得費が多かったと推定される場合、この特例的な方法で計算しますと、余分な税金を払うことにもなりかねません。
そのため、実際の取得費を調べることが大切になります。
※譲渡所得の詳しい計算方法は別サイト「個人が不動産を売却した際は、どのような税金がかかりますか？」を参考にしてみてください。
まずは資料を探すこと
まずは、実際の取得費を一生懸命調べるようにしましょう。
直接的な証拠（売買契約書等）がなくても、間接的な証拠で計算する方法も認められると思います。
※個人的な見解ですが。
間接的な証拠としては、次のものが挙げられます。
- 近隣で同時期に購入した人がいれば、その人が持っている売買契約書の写しをもらう
同時期に売買している分譲住宅やマンションだと、参考になるでしょう - 土地建物の登記簿の乙欄を確認し、抵当権の設定金額で計算する
少なくとも、その担保設定金額以上で購入しているはずです - ご本人の通帳記録やメモ
購入時の手書きメモが残されていることも多いです - 購入当時の売り出し新聞広告
数十年前の新聞で「良物件アリ！東南向キ！」なる新聞広告で計算したこともあります
他にも色々な方法が考えられますが、どうしても分からない場合は「市街地価格指数」を使う方法が考えられます。
たまに、他の税理士先生から、
「私のお客さん、購入時の売買契約書があるような雰囲気なんだど( ･∀･)、市街地価格指数で計算したいというお客さんがいるんですが、どうしたら良いでしょう？」
というご相談を頂きますが、これはマズイと思います。
※重加算税の対象になるかもしれません。
市街地価格指数を使うことができるのは、あくまで、
「資料が見つからなくて、どうしても取得費が分からなかった場合」
であると考えられるからです。
※霞ヶ関の官庁街にて。
根拠は国税不服審判所の裁決事例にある
「市街地価格指数」とは何でしょうか？
これは、
「平成30年8月現在の土地の金額：100 昭和50年8月の土地の金額：65.3」
という感じで、各地点の土地の価額（時価）を調査し、それを相対数値化したものです。
※例えば、平成30年8月に1億円で売れた土地があった場合、その土地の昭和50年8月現在に購入推定購入金額は6,530万円になる、といった具合です。
市街地価格指数は、
- 商業地、住宅地、工業地
- 六大都市、地方都市、各地域（ただし昭和60年以降）
という感じで区分されているので、対象の土地がどこに当てはまるか考え、計算することになります。
市街地価格指数の実際の数値は、日本不動産研究所が発行している冊子「市街地価格指数・全国木造建築費指数」に掲載されています。
※「日本不動産研究所の案内ページ」で購入できます。また、全国の刊行物販売所でも購入できます。
ところで、「市街地価格指数」という言葉が有名になったのは、国税不服審判所の、ある裁決例があったからです。
国税不服審判所とは、納税者（＝税金を払う人）と税務署とに意見の相違がある場合、いきなり裁判に行くわけではなく、
国税不服審判所
↓
裁判所
という流れで、まず、国税不服審判所の判断を仰ぐことになります。
※ただし、近年の法律改正で、いきなり裁判所に行くこともできますが。
国税不服審判所は、税務署内部出身者や、税金に詳しい先生方が、納税者・税務署どちらの言い分が正しいか、判断してくれる場所です。
そのため、国税不服審判所の判断の結果（裁決事例といいます）は、裁判の結果（判例）と同じく、税理士の実務上の指針になっています。
※この裁決例は、絶対的なものではありません。なかには？？？という事例もありますので。
ところで、国税不服審判所の裁決例の中には、公開されているものと、非公開のものとがあります。
※公開されているものは「国税不服審判所のホームページ」で見ることができます。
ここにある裁決例（＝公開されている裁決例）は、税務署側（＝国側）から、
「この裁決例は参考になるから、みんな見るように！」
というメッセージが込められているものと、私は勝手に解釈しています。
※国側が見られたくない裁決例は、非公開（＝ホームページに載せない）にするはずですから。(実際に非公開の裁決は無数にあります)
このなかに、有名な裁決事例として「平成12年11月16日裁決」なるものがあります。
長いので要点を説明すると、
- 土地の購入金額が分からない場合は「市街地価格指数」を使って良い
- 建物の購入金額（＝建築金額）が分からなければ「建築統計年報」を使って良い
ということになります。
この裁決事例では、土地建物を一括で売却しています。
その土地建物の一括売却金額から、まず、建物の時価を引きます。
※建物の時価は、建築統計年報の建築金額から、減価償却費を控除した金額で計算しています。
そして、土地建物の一括売却金額から、先程の建物の時価を引くと、土地の時価が計算されます。
その土地の時価に、売却時点、購入時点の市街地価格指数の比率を乗じると、土地の取得費が分かる、という計算です。
なお、蛇足ですが、裁決例に出てくる「N調査会の○○統計年報」は、「建設物価調査会」の建築統計年報と思われます。
※暇なときに、自転車で建築物価調査会に行き、建築統計年報を閲覧して裁決例の資料と比較したところ（小数点は一部違いましたが）ほぼ同じ金額でした(^^ )
※某公園でお花見をしました。
何でもかんでも市街地価格指数で計算してはいけない？
どうしても取得費が分からない場合は、市街地価格指数以外にも、次の方法が考えられます。
- 路線価
- 公示地価（昭和45年以降）
大昔（昭和30年代～昭和50年代くらい）の路線価は、国会図書館に行くとみることが出来ます。
※製本された大昔の路線価図を見ることになります。痛んでいる本は、閲覧室で見ることになります。（痛んでいる本はコピーできないので不便ですが･･･）
また、公示地価とその前面路線価、対象地の路線価とを比準して計算する方法も考えられます。
※公示地価とは、役所が公表している、その地域を代表する土地の時価になります。ただし、公示地価制度が始まったのが昭和45年以降ですので、それ以前はこの方法で対応できませんが。
ところで、市街地価格指数の問題点として「取得費が高くなる傾向がある」という事が挙げられます。
なぜでしょうか？
答えは「市街地価格指数の調査方法」にあります。
「市街地価格指数・全国木造建築費指数」のページ内に「市街地価格指数の調査方法の概要」というページがありますが、ここに、
- 調査地点は非公表
- その地域の代表的な宅地を調査地点として選定
といった事が書かれています。
※電話で問い合わせたところ、やはり調査地点は教えられないとの答えでした(^^ )
「代表的な宅地」とあるので、商業地は、東京の中心地の価格の占める割合が大きいと思います。
そうすると、これらの土地は、昔からもともと高かったと思います。
※以前、東京の練馬区と、千代田区との路線価の上昇率を計算してみたことがあります。そうすると、一目瞭然（数十年前に比較して、練馬区某地点は3倍なのに、千代田区某地点は1.5倍等）なんですね。
そうなると、この方法で計算すると、実際の取得費よりも高くなる傾向があると思われますから、問題があるかもしれません。
路線価や公示地価と言った、各地域特性が加味されている方法で、検証することも必要でしょう。
※結構、多くの会計事務所で（大手であっても）、きちんと資料を精査しないで、市街地価格指数を無理矢理？使ってしまうケースも散見されます。
借地権の有無についても注意する
また、他の注意点としては「借地権」が挙げられます。
※別サイトの「借地権とは何ですか？」も参考にしてみてください。
土地の謄本を見ると、「昭和50年売買」として、Aさんが昭和50年に土地を購入したことが分かります。
ですが、建物の謄本を見ると「昭和35年建築：所有権保存」として、Aさんが昭和35年に、その土地の上に建物を建てていたことが分かります。
ここから推測出来るのは、
- Aさんは、少なくとも昭和35年から、その土地を借りていた
･･･土地を借りないと建物を建てられないため - Aさんが昭和50年に購入したのは「底地（そこち）」である
･･･底地購入の場合、普通は底地権割合（1－借地権割合）で交渉することが多い
ということです。
ですから、このような場合は、（市街地価格指数や路線価で推測した土地購入金額に）底地権割合（「1－借地権割合」）を乗じた金額で計算することも検討すべきでしょう。
なので、税理士が計算する場合は、関係者に入念なヒアリングが必要です。
※「以前から土地を借りていましたか？」と聞くべきですね。
ちなみに、路線価図に借地権割合が記載されたのは昭和40年後半（昭和48年頃？＝使用貸借通達と併せて？）で、それ以前の路線価図には「100」といった感じで、借地権割合のアルファベット記号が書かれていません。
それまでは、東京国税局の借地権割合は、以下のように、ざっくりと決まっていました。
（税務署に聞きに行くと、教えてくれたそうです）
- 坪単価100万円以上･･･90%
- 坪単価60万円以上･･･85%
- 坪単価35万円以上･･･80%
なので、借地権が関係する場合は、大昔の土地の借地権割合・底地権割合をどうするかといった問題も出てきます。
また、上記のような場合は、借地権部分については概算取得費、底地は実際の取得費といった計算もできると思われますので、注意してください。
※新宿にて。
取得費が分からない場合は早めに計算すべき
今年も、何名かの税理士先生から、譲渡所得計算のご相談・ご依頼をお受けしました。
皆さん、1月に入ってからご相談を頂いたわけですが、資料がない場合の譲渡所得の計算は、時間がかかります。
- 納税者へのヒアリング
まず、何を聞いたら良いかが分からないことも多いです - 当時の資料調査
国会図書館等の公的機関に行く時間も必要です - 確定申告書の青色決算書からの推測
青色決算書で土地用途・建物用途を推測する時間も必要です - 買換特例、交換特例を使っていないか
税務署に確認に行く場合、その時間も必要です - 納税者への説明資料の作成
A方法だといくら、B方法だといくら、といった具合に、具体的な金額を書面で説明しないと、納税者は分からないと思います - 確認書の作成
譲渡所得は単発のお仕事なので、説明を受けたという確認書をもらうべきだと思います
その他にも色々な作業がありますので、資料が見つからない場合は、とにかく時間がかかるんです。
※私自身、今年は、他の税理士先生からのご相談で、自分のお客様の確定申告スケジュールがタイトになってしまいました( ･∀･)
ですから、税理士側も、顧問先のお客様が不動産を売却したら、ヒアリングして、まず資料があるか確認し、ない場合は早めに動くことが大切です。
以前からの疑問ですが、なぜ、個人の確定申告期限は3月15日までなのでしょうか･･･。
外国ですと、もっと期限に余裕がある国もある（例えば6ヵ月間等）と聞いています。
消費税が3月31日なので、せめて、それに併せてくれれば税理士も少しは楽になるのですが･･･。