相続税の計算は「財産の評価額×税率」となっています。
※本当は、もっと複雑ですが。

この「財産の評価額」が、くせ者です。

この世の中、財産の種類は無数にあります。
そして、相続税を計算する上で、一番難しいのが「土地評価」と呼ばれるものです。

この土地評価をする際の、資料の集め方について考えてみました。

※古墳の集落を散策中の筆者。

土地評価のために、なぜ資料を集める必要があるのか？

相続税は、財産の金額を決めることが大切です。
なぜなら、財産の金額が高いと相続税が高くなり、財産の金額が低いと相続税が安くなるからです。
※この、財産の金額を決めることを「財産を評価する」といいます。

ですが、みんながみんな、勝手に財産の金額を決めはじめたら、えらいことになります。

実際の市場価格が2億円の土地について、頑固者のおじいさんが、

「オレはこの土地が1億円だと思っている！」

と言い出したら、税務署も困ってしまいますし、何より、税金を公平にとることができません。

そこで税務署は「財産評価通達（ざいさんひょうかきほんつうたつ）」という通達（要は法律のようなものです）を作りました。

「この財産評価通達に基づいて財産を評価してくださいね」と、税務署が言っているのですから、これに基づいて全員が計算すれば、みんな公平になる、という訳です。

財産評価基本通達の内容を確認

その財産評価通達とは、どんな内容のものでしょうか？

「財産評価通達（国税庁のサイトより）」

ここに一覧が掲載されていますが、なんと200項目以上の題名が掲げられています。

また、内容も難しく、

「（容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価）」には、何やら、「容積率」や「建築基準法」といった、税金以外の用語が並んでいます。

つまり、土地を評価するためには、税金以外の法律・知識（例えば不動産関係の法律等）を身につける必要があるんですね。

これ以外にも調べることは多くあります。例えばですが、つぎのような内容です。

土地の利用状況（自分で使っているのか、貸しているのか等）
道路幅員（道路の幅は何メートルか？）
どこが容積率の境となるのか？
都市計画道路の対象として削られる部分はないか？
借地権はあるのか、ないのか？

これらの情報を調べるため、

机上で調べられることは机上で調べる
･･･事務所内からインターネット検索する
土地がある現地でしか分からない事は、現地で調べる
･･･土地を見て簡易測量する、土地を管轄する役所窓口で資料請求する

といった作業を行う必要があります。

ここでは、机上（＝インターネット）で調べられることをまとめてみました。

インターネットで分かる資料とは？

土地評価を行うための資料ですが、色々なサイトに、色々な情報が掲載されています。
サイトごとにご紹介しましょう。

国税庁のサイト

国税庁のサイトでは、次の情報が分かります。

路線価図

「路線価図（国税庁）」に、全国の路線価図が掲載されています。

また、路線価地域にない土地は、「固定資産税評価額×倍率」で評価することになりますが、そちらは「倍率表」が必要になりますが、その情報も同ホームページ内に掲載されています。

※こちらの記事「路線価図の見方について教えてください」や「倍率方式の土地は、どうやって計算するのですか？」も参考にしてみてください。

奥行価格補正率表

「国税庁のサイト」に、奥行価格補正率等の一覧表が掲載されています。

※土地は、奥行きが長すぎる、形が悪すぎる、といった場合、減額することができます。その減額率を記載した一覧表になります。

こちらの数字は、数年～10年程度の期間で変更になることがあるので、最新のものをチェックするようにしましょう。

グーグルのストリートビュー

「グーグルのストリートビュー」は、既に皆さんも利用しているかと思います。

地図をクリックすると、現地の写真が確認できます。

こちらは、利用状況を確認するのには便利ですが、きちんとした評価をしたい場合は、やはり現地に行って確認する必要があります。

※高圧線が上に通っていないか、お隣との境界はどうなっているか、道路と接しているか、といった情報は、現地に行かないと分かりません。

セブンイレブンの住宅地図サービス

住宅地図を作成しているゼンリンが、住宅地図をセブンイレブンで印刷できるサービスを展開しています。

「ゼンリン住宅地図プリントサービス」

ここから印刷すると、写真右上のような住宅地図がA3サイズで印刷されています。

この住宅地図には、住宅であれば住人の名字が、賃貸マンション等であればマンション名が印字されてきます。

つまり、亡くなった被相続人が本当にそこに住んでいたのか、賃貸しているマンションが本当にそこにあるのか、といったことが机上で確認できます。
※正確には、インターネットで申し込みをして、近くのセブンイレブンに行って印刷する必要がありますが･･･。

国会図書館等に行けば、ブルーマップ（＝住宅地図の詳細版。容積率も記入されているので、本当はこちらが欲しい）のコピーを取得することもできますが、まずは、この住宅地図を取得して、概要を確認すべきでしょう。

なお、細かなテクニックですが、プリントの位置指定をする場合は、中心点（目標点）から、少し右（または左）にずらすと、A3用紙を真ん中で折ったときに、目標点がしわになりにくいので、お薦めです。

登記情報提供サービス

ある土地について、本当にその人が所有しているのか？

この確認ために、不動産（土地・建物）の登記簿を取得する必要があります。
※相続税申告書にも、義務ではないですが、実務上は不動産の登記簿を付けることになっています。

これを確認するために「登記情報提供サービス」のサイトを利用します。

こちらでは、次の情報を取得します。

登記簿（土地・建物）
･･･誰がその土地建物の所有者か知るため
･･･その不動産が担保に入っているか、知るため
公図（土地）
･･･その土地が、だいたいどの辺りにあるか知るため
･･･お隣さんとの位置関係を知るため
地積測量図
･･･その土地の正確な形を知るため（登録されてないことも多い）
建物図面
･･･その建物の形や作りをしるため（登録されてないことも多い）

このサービスの特徴は次のとおりです。

法務局に登記されている情報と全く同じものが印刷できる
有料である（1通取得するのに約100円～500円程度かかる）
クレジットカード払いのため、クレジットカード登録が必要

法務局に登録されている登記情報と、全く同じ情報を印刷することができます。
※PDFファイルでダウンロードできます。

ですが、これは不動産登記簿の「原本ではない」ため、原本の提出が求められている手続き（例えば、土地の物納等）では、このPDFを印刷したものは使えませんので、ご注意ください。

このサイトの使い方は、登記情報提供サービスのサイト内にあるので、特に問題はないかと思います。
※細かなテクニックはあるんですが、ここでは省略します。

ですが、私が特に注意しているのが、画面右下の「共同担保目録」と「信託目録」のチェック欄です。

共同担保目録とは、次のようなイメージです。

銀行から1億円を借り、その人質？として、A土地・B土地・C土地を担保に差し出したとします。
そうすると、この3つの土地は連帯責任だとして、それぞれの土地の登記簿に、3つの土地が共同担保である旨の記載がされます。
※A土地の登記簿には、「B土地とC土地がA土地の共同担保に入っている」といった記載がされます。

つまり、共同担保目録にチェックを入れておけば、被相続人が共同担保でお金を借りていた場合、A土地の登記簿を取れば、

「あ、この人はA土地以外にB土地とC土地を持っているんだな！

と、気づくことができ、土地がもれている、といったことを防ぐことができます。

確か、記憶では追加料金もかからないはずですので（間違っていたらすみません(-_-)）共同担保目録にチェックをいれておきましょう。
※チェックを入れる際は、真ん中のチェック「要」でお願いします。というのも、一番右の「要（現在事項）」としますと、現在有効な部分しか印字されず、過去の分が分からないことになってしまうからです。

また、不動産に信託を設定している場合も考え、信託目録にもチェックすべきだと思います。
※ほとんどの方は、該当しないでしょうが、念のためです。